Are you about to buy a house? Just wait a couple of minutes
Can you now extend your home without applying for planning permission? Can you enclose your porch or convert your garage into a flat? The answer is… it depends! And this is precisely where the risk of making very costly mistakes lies.
In recent days, the law converting the so-called **Piano Casa** has finally come into force.
This legislative measure aims to simplify certain building and town-planning procedures, encouraging the renovation of properties and reducing – at least in theory – some of the red tape.
But be careful: this does not mean at all that you can now build freely or alter any property without restrictions. Local regulations, landscape restrictions, town planning rules and all the authorisations required in individual cases, remain fully in force.
The real change is that certain procedures have been streamlined, and certain renovation and refurbishment works can now be carried out more easily than in the past.
For those buying a property, however, this makes it even more important to check its planning compliance before signing the deed of sale. For sellers, it is essential to ensure that all documentation is in order.
And for engineers and solicitors, a new period of study is beginning, because every law that has just come into force inevitably leaves room for interpretative doubts that will only be clarified by the courts.
In short, the ‘Piano Casa’ promises simplification, but it will be day-to-day practice that tells us whether that promise will be kept.
The advice is simple: before buying, selling or starting major works, have all the documentation checked by a professional. A consultation beforehand almost always costs far less than a legal case.
Whenever I hear talk of ‘simplifying building regulations’, as a solicitor I always feel a mixture of enthusiasm and caution… because in Italy, very often, a law is introduced to simplify matters… and ends up creating even more work for solicitors!
If your surveyor tells you, ‘It’s very simple!’, do give your solicitor a ring as well… just to be on the safe side.
Da oggi potete ampliare casa senza chiedere permessi? Potete chiudere il portico o trasformare il garage in un appartamento? La risposta è... dipende! E proprio qui nasce il rischio di commettere errori molto costosi.
Negli ultimi giorni è entrata definitivamente in vigore la legge di conversione del cosiddetto **Piano Casa**, un intervento normativo che punta a semplificare alcune procedure edilizie e urbanistiche, favorendo il recupero degli immobili e riducendo, almeno nelle intenzioni, una parte della burocrazia.
Ma attenzione: non significa affatto che oggi si possa costruire liberamente o modificare qualsiasi immobile senza limiti. Restano pienamente in vigore i regolamenti comunali, i vincoli paesaggistici, le norme urbanistiche e tutte le autorizzazioni richieste nei singoli casi.
La vera novità è che alcune procedure diventano più snelle e determinati interventi di recupero e ristrutturazione possono essere realizzati con maggiore semplicità rispetto al passato.
Per chi acquista un immobile, però, questo rende ancora più importante verificare la regolarità urbanistica prima del rogito.
Per chi vende, è essenziale controllare che tutta la documentazione sia corretta. E per tecnici e avvocati si apre un nuovo periodo di studio, perché ogni legge appena entrata in vigore lascia inevitabilmente spazio a dubbi interpretativi che saranno chiariti soltanto dai tribunali.
Insomma, il Piano Casa promette semplificazione, ma sarà la pratica quotidiana a dirci se la promessa verrà mantenuta.
Il consiglio è semplice: prima di acquistare, vendere o iniziare lavori importanti, fate controllare tutta la documentazione da un professionista. Una consulenza preventiva costa quasi sempre molto meno di una causa.
Quando sento parlare di "semplificazione edilizia", da avvocato provo sempre un misto di entusiasmo e prudenza... perché in Italia, molto spesso, una legge nasce per semplificare... e finisce per far lavorare ancora di più gli avvocati!
Se il vostro geometra vi dice: "È semplicissimo!", telefonate anche al vostro avvocato... giusto per sicurezza.
Here is an important ruling by the Court of Cassation on the subject of medical liability: Court of Cassation Civil, Order No. 9949 of 17 April 2026.
It sheds light on the relationship between a healthcare facility and a doctor in the event of a medical error that has caused harm to a patient. The question is simple: if the hospital compensates the patient, can it then claim the money back from the doctor who made the error?
This action is known as ‘recourse’.
The Gelli-Bianco Law (Law No. 24/2017) established a clear rule: the facility may only exercise recourse if the doctor acted with intent or ‘gross negligence’. This means that for simple carelessness or a minor error, the financial risk remains entirely with the hospital. The Court of Cassation, in the ruling in question, clarifies that this is not an exception, but the fundamental rule of the system.
The aim is to balance responsibilities: the healthcare facility assumes the ‘business risk’ associated with its complex organisation, whilst the doctor is personally liable only for the most serious breaches.
In confirmation of this mechanism, the law itself obliges every doctor working in a healthcare facility to take out, at their own expense, specific insurance cover for gross negligence.
According to the Court of Cassation, this obligation demonstrates that the legislator regarded recourse as a normal and anticipated eventuality within the system, not a rare occurrence.
It is, of course, quite possible for the facility and the doctor to agree contractually that recourse should also apply in cases of minor negligence. The insurance policy will obviously need to be reviewed as well.
In practice, the Supreme Court is telling us that the system is a team game with defined roles: the healthcare facility absorbs the minor blows resulting from minor errors, but for the ‘cannonballs’ of gross negligence, the doctor has their own personal goalkeeper, namely the insurance. Hoping, of course, that the real winner is always the patient’s health and that no one ever has to play this game. If not, at least now we know who foots the bill... and who doesn’t
Ecco una importante decisione della Cassazione in tema di responsabilità sanitaria: Cass. Civile, Ordinanza 17/04/2026, n. 9949; essa fa luce sui rapporti tra struttura sanitaria e medico in caso di errore che ha danneggiato un paziente. La questione è semplice: se l'ospedale risarcisce il paziente, può poi chiedere i soldi indietro al medico che ha commesso l’errore? Questa azione è nota come "rivalsa".
La legge Gelli-Bianco (L. n. 24/2017) ha stabilito una regola precisa: la struttura può esercitare la rivalsa solo se il medico ha agito con dolo o "colpa grave". Ciò significa che per una semplice disattenzione o un errore lieve, il rischio economico resta interamente a carico dell'ospedale. La Cassazione, con la pronuncia in commento, chiarisce che questa non è un'eccezione, ma la regola fondamentale del sistema.
L'obiettivo è bilanciare le responsabilità: la struttura sanitaria si assume il "rischio d'impresa" legato alla sua complessa organizzazione, mentre il medico risponde personalmente solo per le mancanze più serie.
A conferma di questo meccanismo, la stessa legge obbliga ogni medico che lavora in una struttura a stipulare, a proprie spese, un'assicurazione specifica proprio per la colpa grave.
Secondo la Cassazione, questo obbligo dimostra che il legislatore ha considerato l'azione di rivalsa un'eventualità normale e prevista dal sistema, non un evento raro.
Ovviamente è ben possibile che struttura e medico si accordino contrattualmente affinchè la rivalsa si applichi anche nei casi di colpa lieve. Sarà ovviamente da rivedere anche la polizza assicurativa.
In pratica, la Suprema Corte ci dice che il sistema è un gioco di squadra con ruoli definiti: la struttura para i colpi leggeri derivanti da errori lievi, ma per le "cannonate" della colpa grave, il medico ha il suo portiere personale, ovvero l'assicurazione.
Sperando, ovviamente, che il vero vincitore sia sempre la salute del paziente e che nessuno debba mai giocare questa partita. In caso contrario, almeno ora sappiamo chi paga il conto... e chi no.
The new provisions introduced by Legislative Decree No. 57 of 27 March 2026 to the Private Insurance Code, in conjunction with those of the Road Traffic Code, bring Italian legislation into line with European law.
These amendments have incorporated an interpretative development already underway in both national and EU case law, aimed at ensuring broader protection for victims of road accidents.
The most significant change lies in moving beyond the traditional concept of ‘road traffic’, which tied the insurance obligation to the use of the vehicle on ‘public roads or areas treated as such’. The new legislation shifts the focus of the regulations to the functional concept of ‘use of the vehicle’, largely disregarding the location where such use takes place.
This development reflects the position of the Court of Justice of the European Union, according to which the concept of ‘vehicle circulation’ must be interpreted as encompassing ‘any use of a vehicle that is consistent with its usual function’.
The main practical consequences of this reform are:
Extension of the insurance obligation: The obligation to have insurance cover is now independent of the public nature of the area in which the vehicle is in circulation. The cover applies in “any private area” provided that the use of the vehicle is consistent with its function. This includes, for example, private areas open to use by an indeterminate number of people
Coverage of ‘static risk’: It is legally established that the insurance obligation ‘is independent of [...] whether [the vehicle] is stationary or in motion’.
This consolidates coverage for so-called ‘static risk’, i.e. damage caused by a stationary vehicle, such as in the case of a fire spreading from a parked car
Application in restricted-access areas: The law specifies that the insurance obligation also applies to vehicles used “exclusively in areas where access is subject to restrictions”.
This resolves uncertainties regarding accidents occurring in places such as airports, construction sites or industrial areas.
These changes have been introduced primarily through the amendment of Article 122 of the Private Insurance Code, with the addition of new paragraphs specifying the extended scope of the insurance obligation
Ultimately, whether your vehicle is on its way to distant shores or parked in your garage, its third-party liability is now better covered than ever. At this point, the only thing left to figure out is how to explain to your car that, despite the new cover, it still cannot double-park.
Le nuove disposizioni introdotte dal D.Lgs. 27 marzo 2026, n. 57 al Codice delle Assicurazioni private interagendo con quelle del Codice della Strada, adeguano la disciplina italiana a quella europea.
Tali modifiche hanno recepito un'evoluzione interpretativa già in atto nella giurisprudenza, sia nazionale che comunitaria, volta a garantire una tutela più ampia alle vittime di sinistri stradali.
La novità di maggior rilievo consiste nel superamento del tradizionale concetto di "circolazione stradale", che ancorava l'obbligo assicurativo all'utilizzo del veicolo su "strade di uso pubblico o su aree a queste equiparate£. La nuova normativa sposta il fulcro della disciplina sul concetto funzionale di "uso del veicolo", prescindendo in larga misura dal luogo in cui tale uso avviene.
Questa evoluzione recepisce l'orientamento della Corte di Giustizia dell'Unione Europea, secondo cui la nozione di "circolazione dei veicoli" deve essere interpretata nel senso di ricomprendere "qualunque uso di un veicolo che sia conforme alla funzione abituale dello stesso" .
Le principali conseguenze pratiche di questa riforma sono:
Estensione dell'obbligo assicurativo:
L'obbligo di copertura assicurativa è ora svincolato dalla natura pubblica dell'area di circolazione. La garanzia opera in "qualsiasi area privata" , a condizione che l'uso del mezzo sia coerente con la sua funzione. Ciò include, ad esempio, aree private aperte all'uso di un numero indeterminato di persone.
Copertura del "rischio statico": Viene normativamente sancito che l'obbligo assicurativo "prescinde [...] dal fatto che [il veicolo] sia fermo o in movimento". Questo consolida la copertura per il cosiddetto "rischio statico", ovvero i danni causati da un veicolo in sosta, come nel caso di un incendio che si propaga da un'auto parcheggiata
Applicazione in aree a accesso limitato: La legge specifica che l'obbligo di assicurazione si applica anche ai veicoli utilizzati "esclusivamente in zone il cui accesso è soggetto a restrizioni" .
Questo risolve le incertezze relative a sinistri avvenuti in luoghi come aeroporti, cantieri o aree industriali.
Queste innovazioni sono state introdotte principalmente attraverso la modifica dell'articolo 122 del Codice delle Assicurazioni Private, con l'inserimento di nuovi commi che specificano la portata estesa dell'obbligo assicurativo.
In definitiva, che il vostro veicolo sia in marcia verso lidi lontani o in sosta a meditare nel garage di casa, la sua responsabilità civile è ora più coperta che mai. A questo punto, l'unica cosa che resta scoperta è come spiegare alla propria auto che, nonostante la nuova tutela, non può ancora parcheggiare in doppia fila.
In a ruling dated 28 January 2026, the Court of Naples addressed the form of tenancy agreements in the digital age, in this case for exclusively tourist use. The ruling establishes a clear and strict principle: such contracts must be in writing or they are void, and this requirement cannot be met by informal communications such as emails or WhatsApp messages
The decision is based on Law No. 431 of 1998, which provides that ‘the written form is required for the conclusion of valid tenancy agreements’.
Case law is unanimous in classifying this formal requirement as one required *ad substantiam*, the absence of which renders the contract null and void.
The *ratio* of this requirement stems not only from the need for transparency and the fight against tax evasion, but also from the protection of the tenant, considered the weaker party in the relationship, by guaranteeing them certainty regarding the content of the agreement
The focal point of the judgment in question is the explicit exclusion that electronic messaging cannot satisfy the requirement of written form.
The Court clarifies that emails and messages on instant messaging platforms lack the ‘legal effect of a private written document’.
The production in court of an unsigned document may, in certain cases, be regarded as equivalent to a signature, but with effect from the moment of production and subject to specific conditions, which are unlikely to be met by a fragmented exchange of messages.
In conclusion, the judgment of the Court of Naples serves as a warning to landlords and tenants of tourist accommodation. Relying on verbal agreements or informal exchanges of messages exposes one to the real risk that the contract will be deemed void, with all the consequences that entails.
In the age of instant communication, the law reminds us that for certain acts, form is not mere formalism, but substance. Better, therefore, a good old signed contract than entrusting one’s holiday to the precariousness of a blue tick.
Con una sentenza del 28 gennaio 2026, il Tribunale di Napoli ha preso posizione sulla forma dei contratti di locazione nell’era digitale, in questo caso ad uso esclusivamente turistico. La pronuncia stabilisce un principio chiaro e rigoroso: tali contratti necessitano della forma scritta a pena di nullità, e tale requisito non può essere soddisfatto da comunicazioni informali come e-mail o messaggi WhatsApp
La decisione si fonda sulla legge n. 431 del 1998, che dispone che "per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta".
La giurisprudenza è concorde nel qualificare tale requisito formale come richiesto *ad substantiam*, la cui assenza determina la nullità del contratto. La *ratio* di questa imposizione è ricondotta non solo a esigenze di trasparenza e di contrasto all'evasione fiscale,
ma anche alla tutela del conduttore, considerato parte debole del rapporto, garantendogli certezza sul contenuto dell'accordo
Il punto focale della sentenza in commento è l'esplicita esclusione che la messaggistica elettronica possa integrare il requisito della forma scritta. Il Tribunale chiarisce che e-mail e messaggi su piattaforme di messaggistica istantanea sono privi dell'"efficacia della scrittura privata".
La produzione in giudizio di una scrittura non sottoscritta può, in certi casi, valere come equipollente della sottoscrizione, ma con efficacia dal momento della produzione e a condizioni specifiche, che difficilmente si realizzano con uno scambio frammentato di messaggi.
In conclusione, la sentenza del Tribunale di Napoli funge da monito per locatori e conduttori di immobili a uso turistico. L'affidamento su accordi verbali o scambi di messaggi informali espone al concreto rischio che il contratto sia considerato nullo, con tutte le conseguenze del caso.
Nell'era della comunicazione istantanea, il diritto ricorda che per certi atti la forma non è un mero formalismo, ma sostanza. Meglio, dunque, un buon vecchio contratto firmato che affidare la propria vacanza alla precarietà di una spunta blu.
